다주택자 중과 한시적 유예_인수위_4월부터 추진 예정

대통령 선거 공략부터 주구장창 이야기하던 다주택자 중과를 한시적으로 유예를 한다는 내용입니다. 4월부터 추진 예정이나 뜻대로 진행되지 않으면, 5월 10일 대통령 취임과 동시에 늦어도 진행될 것으로 보입니다. 다주택 중과 한시적 유예가 기존에는 없었을까요? 아니요. 진행 중에 있었습니다. 그 내용부터 알아보겠습니다. 

 

<기존 >

기존 2020. 2. 11. 신설된 시행령에서는 2019. 12. 17~ 2020. 6. 30까지 

 

보유기간 10년 이상인 주택을 양도하는 경우에 중과 배제

보유 기간 10년이라, 허들이 좀 있었는데요. 이번에도 보유기간을 설정할지, 설정한다면 몇 년으로 할지 등이 관건이 되겠습니다. 

 

---

< 앞으로 추진할 내용_예측 >

해당 세법은 소득세법 시행령의 개정으로
1년간 중과 배제, 장기 보유 특별 공제 적용, 양도소득세가 줄어드는 효과

우선 1년으로 설정하였지만 진행해보고, 1년 더 진행할지 말지는 지켜봐야 할 부분이라고 생각합니다. 

 

• 변수

1. 대출금리가 높은 상황이라, 실질적 배수자를 찾는 것이 핵심

2. 종합부동산세 과세기준일 6월 1일 - 시간이 촉박하여 진행이 쉽지 않음

 

▼

 

→ 예상 시나리오 : 외부거래가 아닌, 내부 거래로 이어질 수 있음 - 부담부증여를 추진할 확률이 높음

(부담부증여를 통해 양도소득세와 종합부동산세를 줄일 수 있어 세액 부담을 계산하고 고민하게 될 수 있음)

 

다주택자분들은 기존에 자녀에게 증여를 하고 싶었는데,

본인의 채무 부분에 대해서 유상승계가 되기 때문에 양도소득세가 많이 나와 부담부증여의 양도소득세가 고율이라 진행하지 못하고 있었는데요. 이번 기회를 통해 실현할 가능성이 높습니다.!

 

부담부증여 -> 양도소득세 ↓ , 종합부동산세 ↓  노릴 것.

---

• 양도소득세 세액 비교_시뮬레이션

가정 : 시가 10억. 채무 6억. 취득가액 3억. 주택보유기간 15년 이상

채무 부분 3주택 중과가정 양도소득세 vs. 채무부분 일반과세 양도소득세

 

구분	3주택 중과세	일반과세
양도가액	600,000,000	600,000,000
취득가액	180,000,000	180,000,000
양도차익	420,000,000	420,000,000
장기보유특별공제	0	126,000,000
양도소득금액	420,000,000	294,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준	417,500,000	291,500,000
세율	70%-25,400,000	38%-19,400,000
납부할세액(지방소득세 포함)	293,535,000	100,507,000
세액차이	193,028,000

이해를 돕기 위해 3 주택인 경우와 일반과세를 비교하여 시뮬레이션을 해보았습니다.

 

양도가액, 취득가액, 양도차익 모두 같으나, 장기 보육 특별공제로 인한 세율이 차이가 나게 됩니다. 결국 두 경우의 세액 차이는 1억 9천3백만 원가량 나게 됩니다. 거의 2억 원가량이 나게 되는 것인데요.

 

여기서의 핵심은 적정 채무액을 찾는 것이 핵심입니다. 
곧 임대료 변경이 가능한 시점이라면 임대료를 최대 절세액으로 조율한 후 부담부증여를 실행할 것!

 

• 종합부동산세_시뮬레이션

가정 : 조정대상지역 다주택자. 2 주택 보유. 기존 부동산세 5천~1억 가까이 내게 될 사람

↓

1 주택을 자녀에게 부담부증여

↓

1천만 원 이하의 종합부동산세만 납부 가능

 

 

이 경우에, 부모는 종합부동산세는 완화되고, 자녀가 무주택일 경우 부담부증여 후 실거주 2년 후 매도하게 되면 1세대 1 주택 비과세를 받기 때문에 세수를 적게 내면서 부의 이전이 가능하게 됩니다.

 

많이 고민을 하고 계신 분들은 이미 문의 및 상담을 진행하고 계실 것 같은데요. 이번 기회에 다주택이신 분들이 절세를 하면서 주택수를 줄이지 않을까 생각됩니다. 

 

오늘은 여기까지입니다~!