재개발 진행 절차! 함께 알아봅시다_[1] 정비구역 지정

안녕하세요. 최근에 재개발에 대해 집중되면서 저도 공부하게 되었어요. 함께 공부하는 마음으로 공유드립니다~ 처음에 어렵게만 느꼈는데, 굵직한 단계만이라도 알면 도움이 클 것 같아요. 제가 이해되면 여러분은 저보다 더 똑똑하니까 충분히 이해되실 거라 생각합니다!

크게 5단계로 나누어 설명드릴 예정입니다. 정비구역지정 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분 인가 - 준공의 순서이고, 오늘은 첫 번째 정비구역 지정에 대해서 설명드립니다.

 

재개발이란?

단독주택이나 상가들이 밀집한 불량주거지를 공동주택을 중심으로 한 새 주거지로 정비하는 사업. 도시 재개발법에 근거한 것으로 불량주택 및 공공시절 정비가 목적입니다.

 

뉴타운이란?

대도시의 인구과밀화와 지역 간 개발 양극화, 도시 주거환경의 악화 산업집중 등으로 인한 부작용을 개선하기 위해 도시 재개발 또는 신도시 건설을 통해 조성한 지역을 말합니다.

< 재개발 진행 단계_[1단계] 정비 구역 지정 >

1.  정비구역 지정_주체

도시 및 주거환경정비법_제 8조 1항

• 구역 지정 주체는 시. 도지사이기 때문에,  주민들이 요청할 수는 있지만 요청만으로는 반드시 지정된다고 할 수 없는 것이 리스크.
• 해당 지역을 지정해주려고 해도, 절차법(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례)을 따라야 하기 때문에 지정이 그리 쉬운 일만은 아닙니다.

리스크 1)  시. 도지사의 의지로 얼마든지 바뀔 수 있는 점입니다. 현 시장은 해당 지역을 지정하려고 했으나, 차기 시장으로 바뀐 다음에는 바뀐 결정을 내릴 수도 있다는 점이지요.

2. 정비구역지정_조례(조건)

서울특별시 도시 및 주거환경정비조례_정비구역지정

리스크 2) 지정요건? (노후도)

• 면적 1만㎡ 이상 -의무사항
• 건축물 총 수의 2/3 이상의 노후도를 충족 - 의무사항
• 접도율 열악 (40% 이하), 호수밀도(빡빡하게 사는 것) 60% 이상, 과소필지 등
• 철근 콘크리트조의 경우 30년 이상된 건축물, 그 외 건축물의 경우 20년 이상 되어야 충족합니다.

이런 조건들을 충족시키는 지역이 그렇게 많지 않은 것이 현실이므로, 구역지정이 되는 것에는 시간과 불확실성의 리스크가 있다고 할 수 있어요.

 

-> 여기서 드는 의문이, 재개발 구역 지정까지 왜 이렇게 오래 걸리고 힘든 걸까요? 아래 그림을 보면서 설명을 좀 드리겠습니다.

재개발.재건축_지정 방식

재개발의 경우 지자체에서 지정하여 진행하기 때문에, 주민들의 동의를 얻는 데까지 쉽지 않을 수 있습니다. 반대로 재건축은 주민들의 요구로 안전진단 신청 및 재건축 추진을 원해서 진행 시작이 되기 때문에 이 부분에서 속도가 다를 수 있습니다. 다시 말해, 주민들 간의 공감대가 형성되어 진행하다 보니 조합설립인가 75% 동의율을 얻기까지 훨씬 수월합니다.

 

사실 제가 사는 동네도 어르신분들 인구가 높은 지역인데요, 이 분들은 사실 새로이 뭔가 개발되는 것에 대한 거부감이 있으실 수도 있습니다. 편하게 노년을 보내고 싶은데, 재개발이 되면 이주도 해야 되고 머리도 복잡해지실 테니까요. 동의율 5%, 10% 높이는데 엄청나게 오랜 시간이 걸릴 수가 있는 것입니다.

 

리스크 3) 주민 동의

• 구역지정 : 주민 60%, 면적 1/2 이상 동의 필요
• 조합설립인가 : 주민 75% 동의 필요

각자 이해관계가 다른 탓에 사업시작이 쉽지만은 않습니다. 결국 동의률 75% 얻는 것까지 시간이 상당히 소요될 수 있다는 점입니다. 

 

[ 1.5 단계 ] 추진 위원회 설립

추진 위원회 설립도 장 담그는 세월을 보내야 하는 단계입니다. 사실 추진위원회 다음 단계인 조합설립인가부터 준공까지는 재건축과 소요시간이 같습니다.  그렇단 이야기는, 정비구역 지정 + 추진 위원회 이 2단계가 재개발이 재건축보다 오래 걸리는 주 요인이 된다는 이야기입니다. 2020년, 2019년 조합설립인가 재개발 지역으로 인가 난 곳들을 보면, 구역 지정이 10년 15년 전에 된 곳들입니다. ㅠㅠㅠ

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종합적 결론은, 일찍 투자에 들어가는 것이 적은 투자비로 더 많은 성과를 볼 수 있겠지만, 안전한 투자를 위해서는 최소 위의 리스크들이 존재하기 때문에 조합설립 인가가 난 이후부터 들어가시는 것을 추천드립니다!!!!!!!!!