재개발 전체 진행과정! 알아봅시다~

서울 시 전체가 재개발로 들썩들썩한데요. 재개발 진행 전체 프로세스에 대해서 훑어보고자 합니다. 일단 크게 5가지 단계로 나누고, 각 단계 세부적인 내용들은 하나씩 작성할 계획입니다. 여기서는 전체 프로세스를 먼저 알아봅시다.

 

1. 정비 구역 지정 (기간: 알수 없다.)

: 말 그대로 구역을 지정하는 프로세스입니다. -> 5년 이상씩도 걸림. 이 부분을 줄이고자 신속 통합기획을 통해 2년으로 줄이고자 합니다.

• 누가? 시. 도지사가 지정 (도시 및 주거환경 정비법), 재건축은 주민들의 의해서 진행 가능하지만 재개발은 그렇지 않습니다.
• 어떻게? 대상 자격 요건에 맞아야 함, 주로 노후도 (도시 및 주거환경 조례)

1.1 추진위원회

: 상당한 시간이 소요되는 부분입니다. 추진위원회 다음 과정인, 조합설립인가부터는 재건축. 재개발 프로세스가 거의 동일합니다. 그 이전 단계인, 정비구역지정 및 추진위원회 부분이 상당 시간 소요되므로 이 부분이 장 담그는 기간입니다. 이 기간에 투자를 하면 그만큼 리스크가 큰 것이라 할 수 있습니다. 대신 그만큼 낮은 비용으로 가능한 것이죠.

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2. 조합 설립 인가 (보통 2년)

: 여기부터는 재건축과 프로세스가 거의 동일합니다. 

 

2.1 건축심의

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3. 사업시행 인가 (약 2년)

: 각종 관청에서 내주는 인가들이 모두 끝나야 사업시행 인가가 날 수 있습니다.

서울시 경우, 사업시행 인가 이후에 시공사 선정을 할 수 있습니다. (서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례)

경기도나 다른 지역은 사업시행인가 이전 혹은 이후에 시공사 선정이 가능합니다. 

 

3.1 조합원 분양

3.2 종전자산평가

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4. 관리처분 인가 (약 1년)

: 재개발은 관리처분 인가부터 전매가 가능합니다!!! 

 

• 감정 평가 : 건물 면적, 건물 연식, 건물 구조, 대지 면적 등을 모두 따져서 감정 평가 금액이 산정됩니다.
• 권리가액  : 권리가 = 감정가 X 비례율 (조합에서 산정해주는 재개발 조합원의 물건 가치)
• 비례율 : 종전 가격과 종후 가격을 비교하여 얼마나 상승했는지에 대한 비율로 재개발 사업성을 나타내는 척도가 됩니다. 추후에 변동 가능하고 중요한 척도입니다. (추가 분담금과도 연관)
• 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가

-> 권리가에는 비례율이 있어, 종후에 사업성이 떨어지는 것으로 판단되면 종전에 계산한 분담금보다 더 많이 부담해야 되는 상황이 이슈입니다.

 

4.1 이주

4.2 철거

4.3 일반분양

 

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5. 준공 (30~36개월)

 

조합설립인가 -> 준공까지 약 8년 정도 걸리게 됩니다. 평균치이고, 상황별 상이하니 참고로만 아셨으면 합니다. 개념 이해하는데 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.!